Будівництво об’єктів здійснюється на підставі затвердженої проектної документації, в якій деталізуються рішення, обгрунтовані в бізнес-плані. Проектна документація зазвичай включає ТЄО проекту та робочу документацію.
Практика організації проектування в розвинутих країнах включає дві стадії проектування тобто розробку наступних документів:
- форпроекту, або ескізного проекту – це попередній проект;
- остаточного (технічного) проекту, які також називають робочими кресленнями та специфікаціями.
Але до початку розробки цих документів повинно бути розроблено ТЕО проекту.
Розробка форпроекту вважається найбільш відповідальним етапом. При проектуванні складних промислових об’єктів на нього відводиться 10- 12 місяців, для нескладних –1,5 – 2 місяці.
Розробка форпроекту включає наступні види робіт:
- формулювання функціональної мети будівництва;
- вибір будівельної площадки;
- визначення потужностей об’єкту та технологічних процесів;
- розробку варіантів підключення об’єкту до транспортних та інженерних комунікацій;
- визначення та порівняння вартості будівельних та експлуатаційних витрат запланованого об’єкту та об’єктів – аналогів;
- розробку принципових конструктивних рішень будівель та споруд;
- попереднє вирішення питання про придбання земельної дільниці.
По кожному виду робіт, пов’язаних з формуванням форпроекту складається власний кошторис витрат.
Друга стадія проектування – розробка робочих креслень та специфікацій – починається після узгодження форпроекту з замовником.
Остаточний (технічний) проект включає наступні розділи:
- архітектурно-планувальний;
- будівельний;
- інженерних систем (сантехнічних, електромеханічних).
Часткою проекту є специфікації. В них наводиться опис видів робіт та інженерних систем, перелік та якість матеріалів та конструкцій, вказівки щодо виконання робіт та їх якості . Для замовника специфікації надають якісний зміст та уявлення про вигляд майбутнього об’єкту, для робочих вони є технологічною інструкцією по виробництву.
До проекту додається остаточний кошторис, який включає підготовчу роботу на будівельній дільниці, підготовку об’єкту до здавання, а також спеціальні роботи, в тому числі ті, що виконує субпідрядник.
Точність та достовірність кошторису витрат замовник розглядає як один з найважливіших критеріїв ефективності проекту.
В США існує практика сплати проектними фірмами до 25% збитків в разі перевищення фактичних витрат більше ніж на 1,5% від контрактної вартості, а в разі отримання економії більше ніж на 1,5% замовник сплачує проектній фірмі до 25% цієї економії.
Порядок організації та проведення тендеру на проектні роботи визначається інвестором (замовником). Організацію тендеру здійснює тендерний комітет. До тендерного комітету входять представник замовника та експерти по спеціальних питаннях.
Обов’язки тендерного комітету:
- оголошення тендеру;
- організація підготовки та розповсюдження серед учасників торгів тендерної документації;
- організація та проведення тендеру;
- розгляд пропозицій пошукачів та їх оцінка.
На тендерах у ролі покупця товару (об’єкту будівництва) виступає замовник (інвестор), а у ролі продавця група підрядників, які пропонують свої послуги по будівництву необхідного замовнику об’єкту належної якості і у сприятливі строки.
Процедура проведення тендерів.
Будь-який зацікавлений підрядник, який не має замовлень, може подати заявку на участь у торгах. Звичайно заявка подається на ім’я тендерного комітету або посередницької фірми, яка займається організацією цих торгів.
Посередницька фірма за оплату надає потенційному підряднику наступну тендерну документацію:
• інструкцію для учасника торгів;
• креслення майбутнього об’єкту, специфікації і відомості обсягів робіт;
• форми та умови контракту;
• форми тендеру, гарантійного листа і бланк інформації про учасника тендеру.
Будівельна фірма (учасник тендеру) вивчає цю документацію, розробляє проект організації робіт (ПОР), складає кошторис витрат на будівництво об’єкту, визначає мінімально можливі строки, кошторисну вартість та сприятливу для себе ціну. Після цього вона заповнює форми тендеру, гарантійний лист і бланк інформації про себе та відсилає ці документи посередницькій фірмі.
З метою запобігання розголошенню відомостей, що складають комерційну таємницю, матеріали пересилаються у подвійних запечатаних конвертах, які потім відкриваються у присутності всіх зацікавлених сторін. Результати процедури оформлюються протоколом та візуються усіма учасниками тендеру.
Посередницька фірма разом із замовником організовує експертну комісію, вивчає усі заявки і матеріали, що надійшли від будівельних фірм, і оголошує переможця тендеру, з яким замовник укладає договір підряду.