загрузка...
 
Две цены одного дома
Повернутись до змісту

Две цены одного дома

Мы продвинулись еще дальше, но пока даже не упомянули об одной очень важной вещи, относящейся к жилью, и сейчас, перед переменой блюд, самое время поговорить об этом. Люди обычно знают, сколько они заплатили за свой дом. Как правило, они хотя бы приблизительно (а иногда довольно точно) представляют, сколько он стоит. Но, как известно, каждому домовладельцу, не менее важным, чем объявленная цена дома, представляется размер ежемесячных выплат по ипотечному кредиту, что, в свою очередь, зависит от уровня процентной ставки. Поясню это на следующем наглядном примере. Допустим, я покупаю дом ценой 100 тыс. ф. ст., взяв ипотечный кредит с выплатой в течение 25 лет при средней ставке, равной 10%. При этом общая стоимость дома, складывающаяся из ежемесячных платежей по кредиту, составит для меня 275 418 ф. ст. А если средняя процентная ставка за период выплаты будет равна 5%, то сумма платежей по моей ссуде за 25 лет составит уже 177 381 ф. ст. Разница между этими суммами почти равна номинальной цене моего дома. Что бы ни говорили, но 100 тыс. фунтов здесь и сейчас, конечно же, имеют гораздо большую ценность, чем те же 100 тыс. фунтов, но «разнесенные» на 25 лет. Когда в газетах или на телевидении проводят конкурсы с денежными призами, иногда предлагают на выбор: вы получаете либо некую сумму сразу, целиком, либо чуть большую сумму, но порциями, выплачиваемыми еженедельно в течение всей вашей жизни. Второй вариант выбирают очень немногие. Экономический принцип здесь примерно такой же, как и в известной пословице о синице в руках и журавле в небе.

Предположим, что вам предложили на выбор: получить 100 тыс. ф. ст. «здесь и сейчас» или 200 тыс., но с рассрочкой на 25 лет. Что вы выберете? До того как вы раскрыли эту книгу, вы, скорее всего, инстинктивно склонились бы к большей сумме. Теперь же, будучи вооруженным некоторыми знаниями по экономике, вы можете рассчитать, сколько могли бы принести вам сто тысяч за такой срок при той или иной процентной ставке.

При ставке 4% — а эта ставка весьма невелика — 100 тыс. ф. ст. вложенные в банк сейчас, превратятся в 200 тыс. в течение 15 лет. При ставке, несколько большей 2,5%, — а в Великобритании процентные ставки никогда не были такими низкими, разве что только сразу после Второй мировой войны, — ваши деньги удвоятся через 25 лет. Теперь давайте подойдем к вопросу вот как, если бы вас спросили, сколько 200 тыс. ф. ст., рассроченные на 25 лет, реально стоят для вас сейчас, то названная вами сумма, в зависимости от ожидаемого уровня процентной ставки, была бы гораздо меньшей — вероятно, 40 или 100 тыс. ф. ст. В экономике это называется приведенной стоимостью суммы, получаемой в будущем. Делитель, который вы использовали при вычислении этой цифры, называют коэффициентом дисконтирования — он показывает, сколько денег вы готовы уплатить в настоящий момент за получение определенного денежного потока в будущем. Этот метод очень часто используют при принятии инвестиционных решений. В нашем случае применение данного метода показывает, что, если в качестве альтернативы 100 тыс. ф. ст., получаемым «здесь и сейчас», предлагать сумму с рассрочкой на 25 лет, то эта сумма должна намного превышать 200 тыс. ф. ст.

Ну вот, я опять отклонился от темы, а время идет! Главное здесь все же то, что начальная цена дома является основным фактором, определяющим сумму ипотечного кредита, а уровень процентной ставки, в свою очередь, определяет, сколько будет стоить этот кредит реально. Вот здесь-то анализ рынка жилья становится крайне интересным. Многие аналитики-любители и даже некоторые профессионалы упускают этот момент. В 20012002 гг. в Великобритании велись горячие дебаты по поводу того, завертится ли наблюдавшийся в то время жилищный бум новой стагнацией, как это произошло с предыдущим бумом начала 90-х годов XX века. Некоторый накал страстей был, пожалуй, понятен. Цены на жилье, поднявшиеся в 1989 г. до максимума, в течение следующих четырех лет упали на 2030%, а в некоторых районах еще ниже. Баланс собственных средств у людей, купивших дома по ценам, близким к максимальным или даже превышавшим их, неожиданно оказался отрицательным, поскольку стоимость их домов стала ниже (а в некоторых случаях — значительно ниже), чем сумма ипотечного кредита, взятого для их покупки. Это явление, обратное рассмотренному выше эффекту положительной «капитализации» стоимости большинства частных домов, затронуло свыше миллиона домохозяйств. Такого снижения цен на жилье в Великобритании не наблюдалось со времен общей дефляции (периода падения цеп на все товары) 1930-х годов.

В 2001 г. пессимисты говорили, что, как и в 1989 г., соотношение цеп на жилье и доходов населения начало расти. Не предвещает ли это близящегося обвала? Недостаток этого прогноза заключался в том, что в нем не учитывалась решающая роль процентных ставок. А их влияние на размеры ежемесячных выплат по ипотечным кредитам было громадным — люди могли позволить себе занимать больше, тратя на выплаты меньшую часть своего дохода. Тем самым население смогло «активизировать» свой спрос на жилье. На самом деле процессы, происходившие на рынке жилья накануне нового тысячелетия и сразу после его наступления, можно рассматривать как постепенное урегулирование, переход от высоких процентных ставок 7080-х годов к гораздо более низким ставкам, преобладавшим начиная примерно с 1993 г. и в последующий период. Этот процесс может служить объяснением постоянного роста соотношения между ценами на жилье и доходами.

Многим иностранным обозревателям непонятно, почему вопрос о ставках по ипотечным кредитам имеет в Великобритании столь ярко выраженную политическую окраску. Принятое в 1997 г. решение Гордона Брауна передать контроль над процентными ставками Банку Англии, предоставив ему в этом независимость, было обусловлено отчасти его стремлением уйти от неизбежного вопроса интервьюеров: «Повышается или понижается ставка процента?», которым они во все времена донимали любого министра финансов Великобритании. Причина, по которой этот вопрос является настолько животрепещущим, заключается в том, что традиционно у большинства населения, использующего ипотечные кредиты, процентные ставки на их возврат были плавающими. Это означает, что при каждом изменении общей ставки процента — а такое могло происходить буквально раз в месяц — изменялся и размер ежемесячных выплат людей по ипотечному кредиту. В других странах, где применяются в основном фиксированные ставки для всего срока ипотечного кредита, сложилась иная ситуация. Правда, в последние годы в Великобритании также стали выдавать больше ссуд с фиксированной ставкой. Однако это не избавляет рынок жилья от общей чувствительности к изменению процентных ставок. Не говоря о том, что у значительного числа заемщиков в настоящее время ставки по кредиту по-прежнему остаются плавающими, большинство ссуд с фиксированной ставкой выдается на относительно короткий срок — как правило, не более пяти лет. При этом общая тенденция изменения плавающих ставок влияет и на размер фиксированных ставок, устанавливаемых для новых заемщиков.

Отсюда не следует, что в других странах никогда не было проблем с рынком жилья. В Германии и Японии, например, с начала 1990-х годов цены на жилье падали. Во Франции, где рост цен сдерживается определенной гибкостью предложения, периодические взлеты цен на жилье в Великобритании считают типично англосаксонским феноменом. Но общий принцип, так или иначе, действует. Резкое повышение процентных ставок всегда ассоциируется со снижением спроса на рынке жилья, а при снижении ставок скорее будет наблюдаться обратное.



загрузка...